Koopwoning in Eindhoven vrijwel buiten bereik voor alleenstaande met modaal inkomen

EINDHOVEN – Meer huizen te koop, een afvlakkende prijsstijging en hogere inkomens blijken onvoldoende om de positie van alleenstaande huizenkopers in Eindhoven wezenlijk te verbeteren. Voor iemand met een modaal inkomen valt nog maar 0,4 procent van het Eindhovense koopaanbod binnen de berekende financiële mogelijkheden. Daarmee behoort Eindhoven tot de steden waar de koopmarkt voor een middeninkomen vrijwel op slot zit.

Op het eerste gezicht lijken de omstandigheden voor woningzoekers gunstiger te worden. Landelijk staan ongeveer 87.000 woningen te koop, tegenover circa 75.000 een jaar geleden. Dat is een stijging van ongeveer 14 procent. Ook worden meer voormalige huurwoningen verkocht, waardoor vooral appartementen en kleinere woningen op de koopmarkt terechtkomen.

Voor huishoudens die volledig afhankelijk zijn van een hypotheek pakt die verruiming echter nauwelijks positief uit. De prijzen zijn de afgelopen jaren zo ver opgelopen dat een groot deel van het aanbod buiten het bereik van middeninkomens blijft.

Voor een alleenstaande met een modaal inkomen komt in Eindhoven naar schatting slechts 0,4 procent van het actuele aanbod financieel binnen bereik. Omgerekend gaat het theoretisch om ongeveer vier van iedere duizend aangeboden woningen.

Daarmee wijkt Eindhoven duidelijk af van het landelijke gemiddelde, dat met 1,2 procent overigens eveneens bijzonder laag is. Een jaar geleden lag dat gemiddelde nog op 2,1 procent.

Ook Noord-Brabant als geheel behoort tot de moeilijkste provincies voor alleenstaande kopers. Slechts ongeveer 0,4 procent van het Brabantse aanbod past binnen de financieringsruimte van iemand met één modaal salaris.

De situatie in Eindhoven is opmerkelijk omdat de stijging van de huizenprijzen er recent juist sterk is afgezwakt. Bestaande koopwoningen waren in het tweede kwartaal van 2026 gemiddeld 1,3 procent duurder dan een jaar eerder. Landelijk bedroeg de stijging in diezelfde periode 4,2 procent.

Die afkoeling betekent echter niet dat woningen plotseling betaalbaar zijn geworden. De prijzen zijn afkomstig van een al hoog niveau, terwijl ook de hypotheekrente zwaar meetelt bij de vraag hoeveel iemand kan lenen.

Het modale inkomen voor 2026 ligt op ongeveer 48.000 euro bruto per jaar. Bij de gehanteerde financieringsvoorwaarden kan een alleenstaande daarmee maximaal ongeveer 213.500 euro lenen.

Opvallend genoeg is dat iets minder dan vorig jaar, ondanks de stijging van het salaris. De maximale hypotheek ligt ongeveer 1.500 euro lager. De belangrijkste verklaring is de hogere hypotheekrente.

De berekening gaat uit van een annuïteitenhypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, een rentevaste periode van tien jaar en een rente van ongeveer 4,05 procent. Daarbij is de extra leenruimte voor alleenstaanden meegenomen.

Eigen spaargeld, een schenking of ander vermogen is niet meegerekend. Ook kan een gunstig energielabel in individuele gevallen meer leenruimte opleveren. De percentages geven daardoor vooral aan hoe de markt eruitziet voor mensen die voor de aankoop vrijwel volledig van hun hypotheek afhankelijk zijn.

Ter vergelijking: de gemiddelde prijs waarvoor in juni in Nederland een bestaande woning van eigenaar wisselde, bedroeg ruim 496.000 euro. Dat bedrag ligt meer dan twee keer zo hoog als wat een alleenstaande met een modaal inkomen volgens dezelfde uitgangspunten kan financieren.

Voor stellen is de situatie minder extreem, maar ook hun positie is verslechterd. Bij een gezamenlijk bruto inkomen van 88.000 euro kan onder dezelfde uitgangspunten ongeveer 406.000 euro worden geleend.

Landelijk valt daarmee 32,2 procent van de aangeboden woningen binnen bereik. Een jaar geleden was dat nog 35,9 procent.

In Noord-Brabant is het aandeel lager. Daar valt ongeveer 26,7 procent van het woningaanbod binnen de financiële mogelijkheden van deze groep. Ook voor tweeverdieners is dus een groot deel van de koopmarkt niet bereikbaar zonder eigen geld of andere aanvullende financiering.

Een deel van het grotere aanbod is afkomstig uit de huursector. Beleggers verkochten de afgelopen periode veel woningen die eerder werden verhuurd. Eindhoven behoorde in 2025 tot de Nederlandse steden waar relatief veel van dergelijke woningen bij eigenaar-bewoners terechtkwamen.

Daar profiteren koopstarters in zekere zin van, omdat vooral kleinere woningen en appartementen beschikbaar komen. Het effect op de betaalbaarheid blijft echter beperkt wanneer ook die woningen voor bedragen worden aangeboden die boven de maximale hypotheek van een alleenstaande liggen.

Daar komt een keerzijde bij: iedere voormalige huurwoning die wordt verkocht, verdwijnt in beginsel uit de beschikbare particuliere huurvoorraad. Een groter koopaanbod betekent daardoor niet automatisch dat de totale woningmarkt ruimer wordt.

De betaalbaarheidsproblemen spelen tegen de achtergrond van de forse groei die Eindhoven de komende jaren verwacht. Tot 2040 zijn naar schatting ongeveer 40.000 extra woningen nodig.

De gemeente wil bij nieuwe woningbouw sterk sturen op het betaalbare segment. De huidige ambitie is dat 85 procent van de woningen binnen nieuwe gebiedsontwikkelingen in een betaalbare categorie valt, waarvan 30 procent sociale huur.

Bij grote projecten is die koers al zichtbaar. Rond het Kastelenplein zijn minimaal 800 nieuwe woningen voorzien en bij de ontwikkeling aan de Hugo van der Goeslaan en Geldropseweg gaat het om ongeveer duizend woningen. Bij beide projecten moet 85 procent binnen het betaalbare segment vallen.

Die bouwplannen veranderen de huidige koopmarkt niet van de ene op de andere dag. Veel woningen bevinden zich nog in de plan- of bouwfase, terwijl de vraag in Eindhoven en de omliggende Brainportregio groot blijft.

Vooral voor mensen die alleen een woning willen kopen blijft daardoor een scherpe kloof bestaan tussen inkomen en woningprijs. Dat de prijsstijging in Eindhoven inmiddels afremt, is daarbij nog onvoldoende. Zolang woningen vanaf een hoog prijsniveau worden verkocht en de hypotheekrente de leencapaciteit beperkt, kan het aanbod groeien zonder dat een modale alleenstaande daar daadwerkelijk veel meer keuze door krijgt.