Eindhoven wil duizenden woningen bouwen, maar geld wordt steeds groter probleem

EINDHOVEN – Eindhoven wil de komende jaren duizenden nieuwe woningen bouwen. Dat is hard nodig, want de stad groeit snel. Maar er ontstaat een nieuw probleem: er zijn wel bouwplannen, maar het wordt steeds moeilijker om genoeg geld te vinden om die woningen ook echt te bouwen.

De gemeente Eindhoven heeft grote plannen. Tussen 2026 en 2030 moeten in totaal 21.500 nieuwe woonplekken klaar zijn of in aanbouw zijn.

Een groot deel daarvan moet betaalbaar worden. Gemiddeld moet 72 procent van de nieuwe woningen in het betaalbare deel van de woningmarkt vallen. Ook moet 30 procent uit sociale woningen bestaan.

Dat klinkt goed voor woningzoekenden, maar juist betaalbare woningen leveren bouwers en investeerders minder geld op. Tegelijkertijd zijn bouwmaterialen, grond, personeel en leningen duurder geworden. Daardoor wordt het steeds moeilijker om bouwprojecten financieel rond te krijgen.

Eindhoven groeit snel door de ontwikkeling van Brainport. Er komen nieuwe bedrijven en banen bij en daardoor trekken steeds meer mensen naar de regio.

Tot 2040 wil Eindhoven ongeveer 40.000 extra woningen bouwen. De stad verwacht in dezelfde periode met ongeveer 50.000 inwoners te groeien.

Er zijn grote plannen voor onder meer Fellenoord, het gebied rond Eindhoven Centraal, Strijp-S, het Stadhuisplein, Woensel en verschillende andere delen van de stad. Alleen in Fellenoord worden al meer dan 6.000 woningen gepland.

Maar een plan op papier betekent nog niet dat een gebouw er ook echt komt.

Bouwbedrijven, woningcorporaties, projectontwikkelaars en beleggers waarschuwen dat het steeds moeilijker wordt om geld te verdienen met nieuwe woningen.

De kosten stijgen, terwijl verhuurders door nieuwe regels niet altijd hogere huren mogen vragen.

Daar komt bij dat beleggers meer belasting betalen en geld lenen duurder is geworden.

Het gevolg is dat sommige investeerders voorzichtiger worden. Ze stellen projecten uit of besluiten helemaal niet meer te investeren.

Voor Eindhoven kan dat grote gevolgen hebben. De stad wil namelijk niet alleen veel woningen bouwen, maar vooral ook woningen die gewone huishoudens kunnen betalen. Juist die woningen zijn vaak moeilijker rendabel te bouwen.

De gemeente ziet het probleem ook.

In het nieuwe coalitieakkoord staat dat een tekort aan geld een belangrijke reden kan zijn waarom woningbouwprojecten vastlopen.

Daarom wil Eindhoven onderzoeken of banken, bedrijven en overheid samen geld beschikbaar kunnen stellen voor woningbouw. De gemeente noemt dat voorlopig een Brainport Bouwfinanciering.

Ook wordt gekeken naar een fonds waarmee de gemeente een deel van het financiële risico van bouwprojecten kan opvangen.

Dat kan bijvoorbeeld helpen bij projecten met middenhuur, betaalbare koopwoningen of woningen voor mensen die zorg nodig hebben.

Dat bouwprojecten zonder extra hulp moeilijk van de grond komen, is in Eindhoven al eerder gebleken.

De gemeente en ASML hebben eerder geld gestoken in verschillende woningbouwprojecten in de regio.

Dat gebeurde onder meer bij projecten aan de Humperdincklaan en bij de Sierlijke Dames op Strijp-S.

Bij zulke projecten wordt een groot deel van de woningen betaalbaar gehouden.

Maar hoe lager de huur of verkoopprijs, hoe moeilijker het voor een ontwikkelaar kan zijn om alle kosten terug te verdienen.

Extra geld van gemeente, bedrijven of andere partijen kan dan nodig zijn om een project toch door te laten gaan.

Een belangrijk punt in de landelijke discussie zijn de regels voor middenhuur.

Sinds 2024 geldt voor veel huurwoningen een maximale huurprijs. Die regels zijn ingevoerd om huurders te beschermen tegen te hoge huren.

Voor huurders kan dat gunstig zijn.

Maar verhuurders en beleggers zeggen dat sommige woningen daardoor minder aantrekkelijk zijn geworden als investering.

Wanneer een verhuurder minder huur mag vragen, terwijl kosten en belastingen stijgen, kan de opbrengst te laag worden.

Sommige verhuurders kiezen er daarom voor hun woning te verkopen.

Ook kunnen beleggers besluiten geen nieuwe huurwoningen meer te bouwen.

De overheid onderzoekt daarom opnieuw wat de gevolgen van de regels zijn.

Geld is niet het enige probleem voor de woningbouw in Eindhoven.

Ook het volle elektriciteitsnet speelt een belangrijke rol.

In Eindhoven en de rest van Brainport is op sommige plaatsen onvoldoende ruimte op het stroomnet voor nieuwe bedrijven, woningen en voorzieningen.

Nieuwe wijken moeten daarom slimmer omgaan met elektriciteit.

Daarnaast kosten procedures, vergunningen en het aanpassen van infrastructuur veel tijd.

Een groot woningbouwproject bestaat bovendien vaak niet alleen uit woningen. Er zijn ook wegen, parkeerplaatsen, groen, scholen en andere voorzieningen nodig.

Dat maakt zulke projecten duur en ingewikkeld.

Landelijk wil het kabinet ieder jaar ongeveer 100.000 woningen bouwen.

Bouwbedrijven, ontwikkelaars en woningcorporaties zeggen dat dit alleen lukt als investeren in woningen aantrekkelijk genoeg blijft.

Voor Eindhoven is die discussie extra belangrijk.

De stad groeit sneller dan veel andere delen van Nederland. Daardoor is de vraag naar woningen groot.

Als er te weinig woningen worden gebouwd, kunnen huizenprijzen en huren verder stijgen. Ook kan het voor werknemers moeilijker worden om in de buurt van hun werk te wonen.

Dat kan uiteindelijk zelfs gevolgen hebben voor de groei van Brainport.

Eindhoven heeft dus niet alleen veel bouwplannen nodig.

De belangrijkste vraag wordt de komende jaren of er ook genoeg geld beschikbaar is om al die plannen werkelijk uit te voeren.