Ook Eindhovense makelaars straks onder strenger toezicht: einde aan ondoorzichtig bieden?

EINDHOVEN – Een huis kopen in Eindhoven gaat voor veel woningzoekers gepaard met snel beslissen, meerdere bieders en de vraag of iedereen wel dezelfde informatie krijgt. Nieuwe landelijke regels moeten daar meer duidelijkheid in brengen. Er komt een verplicht beroepsregister voor makelaars, met wettelijke gedragsregels en uiteindelijk de mogelijkheid om makelaars uit het vak te zetten. Ook makelaars in Eindhoven krijgen ermee te maken.

De maatregel volgt op aanhoudende klachten over de manier waarop woningen worden verkocht. In enkele maanden kwamen landelijk 921 meldingen binnen van kopers en verkopers met negatieve ervaringen. Die gingen onder meer over onduidelijke biedprocedures, veranderende spelregels, mogelijke voorkeursbehandeling en problemen met het biedlogboek. 

Voor Eindhoven zijn geen afzonderlijke klachtencijfers gepubliceerd. Daardoor kan niet worden vastgesteld dat de problemen hier groter of juist kleiner zijn dan in andere steden. Wel is de nieuwe regelgeving voor Eindhoven relevant. De stad groeit snel en de vraag naar woningen blijft groot. Volgens de gemeente zijn tot 2040 ongeveer 40.000 extra woningen nodig. Juist op een markt waar meerdere gegadigden achter dezelfde woning aan kunnen zitten, is een controleerbare biedprocedure belangrijk. 

Het belangrijkste verschil met de huidige situatie is dat de regels niet langer alleen afhangen van een branchevereniging waarbij een makelaar zich vrijwillig heeft aangesloten.

Het kabinet werkt aan een verplicht beroepsregister voor iedereen die als makelaar actief wil zijn. Aan de registratie worden wettelijke gedragseisen gekoppeld. Makelaars moeten relevante informatie over een woning tijdig en volledig delen, geïnteresseerden gelijk behandelen en inzicht geven in de manier waarop biedingen zijn verlopen.

Ook moet er een uniform biedlogboek komen. Daarnaast wordt voorzien in een geschillenprocedure voor klachten. Bij ernstige of herhaalde overtredingen kan uiteindelijk uitschrijving uit het register volgen. Een uitgeschreven makelaar mag het beroep dan niet langer uitoefenen. 

Dat is een belangrijk verschil met nu. Een makelaar die niet is aangesloten bij een brancheorganisatie valt momenteel niet automatisch onder alle regels en tuchtrechtelijke systemen die bijvoorbeeld voor aangesloten makelaars gelden.

Een deel van de Eindhovense woningmarkt werkt overigens al met strengere regels. NVM-makelaars moeten sinds 2023 bij de verkoop van bestaande woningen voor eigen bewoning gebruikmaken van een digitaal biedlogboek. Sinds 1 februari van dit jaar geldt voor hen bovendien een verplicht protocol voor transparant bieden. 

Daarin wordt vastgelegd welke verkoopmethode wordt gebruikt en hoe biedingen worden geregistreerd. Het logboek bevat onder meer het bedrag van de biedingen, het moment waarop die binnenkwamen en eventuele voorwaarden.

Na afronding van de verkoop krijgen bieders de mogelijkheid het verloop van het biedproces terug te zien. Daarmee moet achteraf controleerbaar worden of een bod correct is verwerkt.

Het probleem is dat dergelijke regels nu niet voor iedere makelaar op dezelfde manier gelden. Het verplichte landelijke register moet dat verschil wegnemen.

Voor woningzoekers in Eindhoven is het belangrijk onderscheid te maken tussen landelijke signalen over de makelaardij en de situatie bij individuele lokale kantoren.

De recente klachtenregen betekent niet dat iedere makelaar onbetrouwbaar werkt. Evenmin zijn er openbare gegevens die aantonen dat specifiek Eindhovense makelaars structureel de fout ingaan. De beschikbare landelijke cijfers zijn daarvoor te algemeen.

Wel laat eerder onderzoek naar het koopproces zien dat regels die de branche zelf heeft ingevoerd niet altijd consequent worden toegepast. Zo kregen bieders niet altijd het biedlogboek en werden biedingen soms niet tijdig doorgegeven. Ook bleek toezicht op naleving niet overal even sterk. 

Daar komt bij dat juist in een krappe woningmarkt het verschil tussen wel of geen informatie groot kan zijn. Een koper die hoort dat er meer moet worden geboden, moet erop kunnen vertrouwen dat daar volgens de afgesproken regels mee wordt omgegaan. Een verkoper moet er tegelijkertijd zeker van kunnen zijn dat alle ontvangen biedingen daadwerkelijk worden meegenomen.

Die discussie speelt in Eindhoven tegen de achtergrond van een stad die de komende jaren fors verder wil groeien. De gemeente houdt rekening met een zeer grote woningbouwopgave en werkt samen met ontwikkelaars, corporaties, bouwbedrijven, beleggers en makelaars om het aanbod uit te breiden.

Tegelijkertijd staat die groei onder druk. Zo waarschuwde de gemeente afgelopen zomer dat problemen op het elektriciteitsnet gevolgen kunnen hebben voor een deel van de geplande woningbouw. De ambitie om de komende jaren tienduizenden woningen toe te voegen blijft daarmee groot, terwijl het huidige tekort niet snel verdwenen is. 

Dat maakt de rol van de makelaar voorlopig niet kleiner. Voor veel kopers en verkopers blijft die de belangrijkste professionele partij tijdens een transactie waarbij honderdduizenden euro's gemoeid kunnen zijn.

Het beroepsregister bestaat nog niet. De minister gaat de regeling de komende maanden verder uitwerken en wil de Tweede Kamer begin 2027 nader informeren. Daarna moet duidelijk worden wanneer de wettelijke registratie daadwerkelijk kan worden ingevoerd en aan welke voorwaarden een makelaar precies moet voldoen.

Voor Eindhovense woningzoekers verandert er vandaag dus nog niets. Bij aangesloten makelaars gelden de bestaande gedragscodes, biedprotocollen en biedlogboeken.

Op langere termijn moet het verschil tussen aangesloten en niet-aangesloten makelaars grotendeels verdwijnen. Iedereen die zich makelaar noemt en woningen bemiddelt, krijgt dan met dezelfde wettelijke basisregels te maken.

Daarmee wordt vooral één vraag gemakkelijker te beantwoorden: niet of een woningzoekende de juiste makelaar kent, maar of het biedproces achteraf aantoonbaar eerlijk is verlopen.